深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率達(dá)24.5%，自2019年以來(lái)，基本每年空置都超20%

來(lái)源：歷史的進(jìn)城

房地產(chǎn)咨詢公司戴德梁行發(fā)布的年中報(bào)告顯示，2023年年中，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率同比上升1.6個(gè)百分點(diǎn)至24.5%。這是繼2020年底之后，這一指標(biāo)再度超過(guò)24%。

根據(jù)上述報(bào)告，從2019年起，深圳每年基本都有超過(guò)20%的寫(xiě)字樓處于空置狀態(tài)；2021年底，該市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率曾短暫降至20%區(qū)間內(nèi)，隨后重新上漲。

(資料圖片僅供參考)

空置率高企壓力下，深圳多數(shù)寫(xiě)字樓新項(xiàng)目采取降價(jià)策略吸引租戶，而存量物業(yè)也傾向于以更優(yōu)惠的價(jià)格和商務(wù)條款來(lái)挽留合同即將到期的租戶。深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金高點(diǎn)出現(xiàn)在2018年，此后一路震蕩下跌，2023年上半年的租金水平相比2018年已大幅下調(diào)了28.6%。

以下為財(cái)新報(bào)道：

過(guò)去四年，深圳寫(xiě)字樓空置率一路攀升，租金回報(bào)水平逐年下降，投資者對(duì)該類標(biāo)興趣持續(xù)減弱，在大宗交易市場(chǎng)出手的頻率逐漸降低。

市場(chǎng)機(jī)構(gòu)戴德梁行日前發(fā)布的信息顯示，2023年上半年，深圳的大宗交易共計(jì)成交21宗，總交易額達(dá)到150億元。按宗數(shù)計(jì)算，這些大宗交易里面，投資公司購(gòu)置比例由2022年底的19%下降至14%；自用買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)比例從2022年底的55%升至76%。在疫情之前的2018年和2019年，投資機(jī)構(gòu)參與深圳大宗交易的比例一直維持在30%-40%。

寫(xiě)字樓是深圳大宗交易市場(chǎng)的主要標(biāo)的之一。“上半年，深圳超過(guò)80%的寫(xiě)字樓都是被自用買(mǎi)家買(mǎi)下?！贝鞯铝盒腥A南區(qū)資本市場(chǎng)部主管及董事陳俊儒說(shuō)，2023年以來(lái)，宏觀環(huán)境不確定性增強(qiáng)，投資機(jī)構(gòu)趨于保守，而自用買(mǎi)家的需求一直存在。

根據(jù)戴德梁行提供的信息，2023年上半年，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的自用買(mǎi)家以金融行業(yè)為主。此外，部分中小型實(shí)業(yè)類企業(yè)或生物醫(yī)藥公司也會(huì)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓自用，但每單交易額僅介于2億至3億元，相對(duì)較小規(guī)模。

“不同于2018年和2019年，當(dāng)時(shí)深圳每年至少會(huì)落地一宗成交額達(dá)60億至70億元的超級(jí)大單。如今，投資需求減少導(dǎo)致每宗交易規(guī)模和額度都趨小?！标惪∪逭f(shuō)，投資機(jī)構(gòu)都在等待深圳寫(xiě)字樓標(biāo)的的投資回報(bào)率回到較高水平線上，這是決定投資機(jī)構(gòu)究竟會(huì)將有限資金投向哪座城市的關(guān)鍵因素，“當(dāng)下，在四大一線城市中，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率不如北京和上?！?。

陳俊儒告訴財(cái)新記者，現(xiàn)階段京滬寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均投資回報(bào)率普遍介于4.8%-5%之間，而且這兩座城市目前放售的大宗寫(xiě)字樓物業(yè)數(shù)量不少，其中多數(shù)又位于核心地段，且已進(jìn)入成熟運(yùn)營(yíng)階段。但深圳寫(xiě)字樓項(xiàng)目的投資回報(bào)率僅約為4%-4.5%。

大宗持有型物業(yè)的投資回報(bào)周期普遍較長(zhǎng)。“2022年底以來(lái)，公募REITs‘開(kāi)閘’，長(zhǎng)租公寓、社區(qū)商業(yè)等物業(yè)已經(jīng)打通退出渠道。而寫(xiě)字樓的退出路徑尚未明朗，投資者只能購(gòu)買(mǎi)投資回報(bào)率更高的產(chǎn)品，以控制長(zhǎng)期持有風(fēng)險(xiǎn)?！标惪∪逭f(shuō)。

近年，深圳寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量巨大，業(yè)主方出租壓力隨之增加，該類物業(yè)的租金回報(bào)率還在走低。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2009年至2018年間，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金年復(fù)合增長(zhǎng)率為9.2%；2018年以后，租金年復(fù)合增長(zhǎng)率轉(zhuǎn)負(fù)，為下跌7.4%。

租金走弱備受空置率影響。戴德梁行發(fā)布的年中報(bào)告顯示，2023年年中，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率同比上升1.6個(gè)百分點(diǎn)至24.5%。這是繼2020年底之后，這一指標(biāo)再度超過(guò)24%。

據(jù)上述報(bào)告，從2019年起，深圳每年基本都有超過(guò)20%的寫(xiě)字樓處于空置狀態(tài)；2021年底，該市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率曾短暫降至20%區(qū)間內(nèi)，隨后重新上漲。同期，北京、上海、廣州的空置率均保持在20%以內(nèi)，分別為16.9%、18.6%、18.0%。

新增供應(yīng)持續(xù)大于吸納量，拉高深圳寫(xiě)字樓的空置率。自2015年開(kāi)始，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)每年新增供應(yīng)基本維持高位。2023年上半年，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓合計(jì)新增45.7萬(wàn)平方米，全市總存量上升至777.08萬(wàn)平方米。同期，凈吸納量達(dá)22.9萬(wàn)平方米，雖然同比上升37.5%，但僅相當(dāng)于新增供應(yīng)量的一半。

戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉端指出，2023年內(nèi)，深圳還有近百萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目計(jì)劃投入使用，未來(lái)二至三年，空置率進(jìn)一步推升是大趨勢(shì)。

空置率高企壓力下，深圳多數(shù)寫(xiě)字樓新項(xiàng)目采取降價(jià)策略吸引租戶，而存量物業(yè)也傾向于以更優(yōu)惠的價(jià)格和商務(wù)條款來(lái)挽留合同即將到期的租戶。2023年上半年，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為197.5元/平方米/月，相比2022年底下降3.0%。

深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金高點(diǎn)出現(xiàn)在2018年，此后一路震蕩下跌，2023年上半年的租金水平相比2018年已大幅下調(diào)了28.6%?！?/p>

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